Video-Türklingeln und Überwachungskameras im Mehrfamilienhaus: Was ist erlaubt?

Video-Türklingeln, digitale Türspione und smarte Überwachungskameras sind inzwischen weit verbreitet. Sie versprechen mehr Sicherheit und ermöglichen es, auch von unterwegs zu sehen, wer vor der Tür steht. In einem Mehrfamilienhaus erfassen solche Geräte jedoch häufig nicht nur den eigenen unmittelbaren Eingangsbereich, sondern zugleich den gemeinschaftlichen Hausflur, benachbarte Wohnungstüren oder Besucher anderer Bewohner. Damit stellt sich die Frage, wo das berechtigte Sicherheitsinteresse endet und eine rechtswidrige Überwachung beginnt.

Video-Türklingeln und Überwachungskameras sind im Mehrfamilienhaus nicht generell verboten. Ihre Zulässigkeit hängt jedoch stets von den konkreten Umständen und einer Abwägung der widerstreitenden Interessen ab. Aufseiten des Betreibers können insbesondere der Schutz vor Einbrüchen, Sachbeschädigungen oder anderen konkret drohenden Rechtsverletzungen zu berücksichtigen sein. Dem stehen das allgemeine Persönlichkeitsrecht und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung der übrigen Bewohner, ihrer Besucher und sonstiger erfasster Personen gegenüber.

Maßgeblich sind insbesondere der Anlass der Überwachung, der Aufnahmebereich, die Art der Aktivierung, die Dauer der Bildübertragung und die Frage, ob Bild- oder Tonaufnahmen gespeichert oder an andere Geräte weitergeleitet werden. Je umfassender und dauerhafter Personen erfasst werden, desto schwerer wiegt der Eingriff und desto höhere Anforderungen sind an seine Rechtfertigung zu stellen.

Der gemeinschaftliche Hausflur ist kein privater Überwachungsbereich

Der gemeinschaftliche Hausflur gehört nicht zum ausschließlich privaten Bereich eines einzelnen Mieters oder Wohnungseigentümers. Wer diesen Bereich mit einer Kamera erfasst, kann regelmäßig feststellen, wann Nachbarn ihre Wohnung verlassen, nach Hause zurückkehren oder Besuch empfangen. Daraus können Rückschlüsse auf die persönlichen Lebensgewohnheiten der Bewohner gezogen werden. Hinzu kommt, dass die Betroffenen einer solchen Kamera meist nicht ausweichen können, weil sie den Hausflur benutzen müssen, um ihre Wohnung zu erreichen.

Eine dauerhafte oder bereits durch jede Bewegung ausgelöste Überwachung des Hausflurs stellt daher regelmäßig einen erheblichen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dar. Gleiches gilt, wenn eine Kamera benachbarte Wohnungstüren erfasst, Bildmaterial speichert oder Aufnahmen an ein Smartphone überträgt. Noch schwerer wiegt der Eingriff, wenn zusätzlich Gespräche aufgezeichnet werden.

Das Landgericht Essen hatte über eine Kamera zu entscheiden, die im gemeinschaftlichen Hausflur Bild- und Tonaufnahmen anfertigte. Nach Auffassung des Gerichts stellte dies eine gravierende Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts eines Nachbarn dar. Dieser war einem ständigen Überwachungsdruck ausgesetzt und konnte der Kamera nicht ausweichen. Die von den Betreibern angeführten nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen genügten nicht, um die dauerhafte Überwachung zu rechtfertigen. Der betroffene Nachbar konnte deshalb die Unterlassung der weiteren Überwachung, die Entfernung der Kamera und die Löschung der vorhandenen Aufnahmen verlangen. Auch eine zusätzlich angebrachte Kameraattrappe musste beseitigt werden (LG Essen, Urteil vom 30. Januar 2019 – 12 O 62/18).

Ein allgemeines Sicherheitsgefühl oder gewöhnliche Nachbarschaftskonflikte reichen demnach nicht aus. Ein berechtigtes Überwachungsinteresse kann stärker wiegen, wenn es zuvor zu konkreten und erheblichen Rechtsverletzungen gekommen ist und weitere gleichartige Vorfälle ernsthaft zu erwarten sind. Aber auch dann muss die Kamera zur Gefahrenabwehr geeignet und erforderlich sein. Stehen mildere, ebenso wirksame Mittel zur Verfügung, ist eine umfassende Überwachung regelmäßig unverhältnismäßig.

Wann genügt bereits ein Überwachungsdruck?

Ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht setzt nicht zwingend voraus, dass eine Person nachweislich gefilmt oder eine Aufnahme gespeichert wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann bereits die objektiv ernsthafte Befürchtung einer Überwachung einen Unterlassungsanspruch begründen.

Allerdings genügt nicht jede rein theoretische Möglichkeit, dass eine Kamera auf einen fremden Bereich ausgerichtet oder technisch verändert werden könnte. Erforderlich sind konkrete Umstände, aufgrund derer sich ein Betroffener nachvollziehbar überwacht fühlen muss. Solche Umstände können beispielsweise vorliegen, wenn die Kamera tatsächlich auf den gemeinschaftlichen Hausflur oder eine benachbarte Wohnungstür gerichtet ist, ohne großen Aufwand geschwenkt werden kann oder bereits Auseinandersetzungen stattgefunden haben, bei denen eine Überwachung angekündigt oder Aufnahmen verwendet wurden (BGH, Urteil vom 16. März 2010 – VI ZR 176/09).

Gerade bei modernen Video-Türklingeln kann für Nachbarn häufig nicht erkannt werden, wann das Gerät aktiviert wird, ob lediglich ein Livebild übertragen wird oder ob die Bilder gespeichert und an ein Smartphone weitergeleitet werden. Diese fehlende Kontrollierbarkeit kann bei entsprechender Ausrichtung und den weiteren Umständen des Einzelfalls einen rechtlich relevanten Überwachungsdruck begründen.

Auch eine Kamera ohne Speicherfunktion kann rechtswidrig sein

Das Landgericht Karlsruhe verpflichtete einen Wohnungseigentümer zur Entfernung eines digitalen Türspions, obwohl die Bilder nach den technischen Eigenschaften des Geräts weder gespeichert noch an andere Geräte übertragen werden konnten. Entscheidend war, dass das Gerät den gemeinschaftlichen Hausflur erfasste. Der betroffene Nachbar konnte von außen nicht zuverlässig erkennen, wann die Kamera eingeschaltet war und ob er beobachtet wurde. Das Gericht sah darin eine Beeinträchtigung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts (LG Karlsruhe, Urteil vom 17. Mai 2024 – 11 S 162/23).

Auch eine Kameraattrappe kann daher unzulässig sein. Erweckt sie den Eindruck einer tatsächlichen Überwachung und bestehen konkrete Umstände, aufgrund derer die Bewohner objektiv ernsthaft mit einer Beobachtung rechnen müssen, kann der dadurch erzeugte Überwachungsdruck einen Anspruch auf Entfernung begründen. Das gilt insbesondere, wenn die Attrappe äußerlich nicht von einer funktionsfähigen Kamera zu unterscheiden ist oder bereits zusätzlich eine echte Kamera betrieben wurde.

Welche zivilrechtlichen Ansprüche bestehen?

Eine rechtswidrige Videoüberwachung kann das allgemeine Persönlichkeitsrecht als ein von § 823 Abs. 1 BGB geschütztes sonstiges Recht verletzen. Betroffene können insbesondere nach § 1004 BGB analog in Verbindung mit § 823 Abs. 1 BGB verlangen, dass die Überwachung beendet und künftig unterlassen wird. Besteht die Beeinträchtigung gerade in der Installation und Ausrichtung des Geräts, kann auch dessen Entfernung oder technische Neuausrichtung verlangt werden. Rechtswidrig gespeicherte Bild- und Tonaufnahmen sind grundsätzlich zu löschen.

Ob die Überwachung rechtswidrig ist, wird anhand einer umfassenden Interessenabwägung beurteilt. Dabei sind aufseiten des Betreibers der konkrete Anlass, die Schwere der drohenden Beeinträchtigung und die Eignung der Kamera zu berücksichtigen. Aufseiten der Betroffenen kommt es insbesondere darauf an, wie intensiv und unausweichlich sie erfasst werden, ob ihre Wohnungstür oder ihre Besucher beobachtet werden und ob Aufzeichnungen gespeichert oder ausgewertet werden können.

Reicht ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aus?

Wohnungseigentümer dürfen eine Video-Türklingel oder einen digitalen Türspion nicht ohne Weiteres eigenmächtig an ihrer Wohnungstür oder an anderen Gebäudeteilen installieren. Wohnungseingangstüren, Klingeltableaus, Fassaden und Kabelwege können zum Gemeinschaftseigentum gehören. Wird das Gemeinschaftseigentum durch den Einbau verändert, handelt es sich grundsätzlich um eine bauliche Veränderung, über die nach § 20 WEG durch Beschluss zu entscheiden ist.

Ein Gestattungsbeschluss macht den späteren Betrieb der Kamera jedoch nicht automatisch rechtmäßig. Neben dem Wohnungseigentumsrecht müssen insbesondere die Persönlichkeits- und Datenschutzrechte der übrigen Bewohner gewahrt bleiben. Das Amtsgericht Hannover befasste sich mit einem Beschluss, durch den der Einbau digitaler Türspione an Wohnungstüren gestattet worden war. Nach Auffassung des Gerichts entstand ein unzulässiger Überwachungsdruck, weil weder die Gemeinschaft noch die Verwaltung zuverlässig kontrollieren konnten, ob und in welchem Umfang die Geräte Aufnahmen speicherten oder übertrugen. Die digitalen Türspione durften deshalb trotz des gefassten Beschlusses nicht installiert werden (AG Hannover, Urteil vom 17. Dezember 2025 – 480 C 6084/25).

Vor einer Gestattung müssen daher der Aufnahmebereich und die technischen Funktionen der Anlage eindeutig feststehen. Es muss nachvollziehbar und möglichst kontrollierbar sein, wodurch die Kamera aktiviert wird, wer das Bild empfangen kann, wie lange die Übertragung dauert und ob eine Speicherung oder Weiterleitung möglich ist. Ein allgemein formulierter Beschluss, der die konkrete Funktionsweise offenlässt, kann den Persönlichkeitsrechten der übrigen Eigentümer nicht ausreichend Rechnung tragen.

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Video-Türklingel zulässig sein?

Video-Türklingeln sind nicht ausnahmslos unzulässig. Je näher ihre Funktionsweise an derjenigen eines herkömmlichen Türspions liegt, desto geringer ist regelmäßig der Eingriff in die Rechte anderer Personen.

Der Bundesgerichtshof hat eine Anlage für grundsätzlich zulässig gehalten, bei der die Kamera erst durch das Betätigen der Klingel aktiviert wurde. Das Bild wurde ausschließlich in diejenige Wohnung übertragen, bei der geklingelt worden war. Die Übertragung endete nach kurzer Zeit automatisch und eine dauerhafte Aufzeichnung war ausgeschlossen. Die Funktionsweise ging damit kaum über diejenige eines herkömmlichen Türspions hinaus (BGH, Urteil vom 8. April 2011 – V ZR 210/10).

Für eine zulässige Gestaltung spricht daher, wenn die Kamera nicht bereits durch jede Bewegung oder das bloße Vorbeigehen aktiviert wird, sondern erst nach dem bewussten Betätigen der Klingel für kurze Zeit ein Livebild überträgt. Das Bild sollte ausschließlich in der konkret angewählten Wohnung sichtbar sein. Eine dauerhafte Beobachtung, die Speicherung der Aufnahmen, die Erfassung benachbarter Wohnungstüren und die Aufzeichnung von Gesprächen sollten technisch ausgeschlossen sein.

Auch eine gemeinschaftlich betriebene Videoüberwachung kann im Einzelfall zulässig sein. Dafür muss ein konkreter und nachvollziehbarer Anlass bestehen. Außerdem müssen Zweck, räumlicher Umfang, Zugriffsmöglichkeiten und Speicherdauer transparent sowie verbindlich geregelt und auf das notwendige Maß begrenzt werden. Eine Überwachung ohne hinreichend bestimmte Vorgaben und Kontrollmöglichkeiten genügt diesen Anforderungen nicht (BGH, Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 220/12).

Welche datenschutzrechtlichen Anforderungen gelten?

Werden mit einer Video-Türklingel oder einer Überwachungskamera identifizierbare Personen erfasst, handelt es sich um die Verarbeitung personenbezogener Daten. Richtet sich eine private Kamera auf den gemeinschaftlich genutzten Hausflur, auf benachbarte Wohnungstüren oder auf öffentlich zugängliche Bereiche, ist die Datenverarbeitung regelmäßig nicht mehr ausschließlich dem persönlichen oder familiären Bereich zuzuordnen. Die sogenannte Haushaltsausnahme greift dann grundsätzlich nicht ein.

Die Verarbeitung kann nach Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO zulässig sein, wenn der Betreiber ein berechtigtes Interesse verfolgt, die Überwachung zur Wahrung dieses Interesses erforderlich ist und die Interessen sowie Grundrechte der erfassten Personen nicht überwiegen. Hierbei sind auch die Grundsätze der Zweckbindung, Datenminimierung und Speicherbegrenzung nach Art. 5 DSGVO zu beachten. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise im Schutz vor konkret drohenden Einbrüchen oder erheblichen Sachbeschädigungen liegen. Dies führt jedoch nicht automatisch zur Zulässigkeit der Kamera. Erfasst die Anlage dauerhaft sämtliche Nachbarn und Besucher oder den gesamten Hausflur, wird die Interessenabwägung regelmäßig zugunsten der Betroffenen ausfallen. Vor der Installation ist außerdem zu prüfen, ob das Sicherheitsinteresse durch weniger eingriffsintensive Maßnahmen erreicht werden kann.

§ 4 BDSG enthält ergänzende Regelungen für die Videoüberwachung öffentlich zugänglicher Räume. Er kann daher insbesondere relevant werden, wenn eine Kamera einen frei zugänglichen Hauseingang, einen offenen Innenhof oder den öffentlichen Gehweg erfasst. Ein ausschließlich Bewohnern und ihren Besuchern zugänglicher, verschlossener Hausflur ist dagegen nicht ohne Weiteres als öffentlich zugänglicher Raum anzusehen. Die datenschutzrechtliche Prüfung richtet sich dort vorrangig nach den Vorschriften der DSGVO. Soweit die DSGVO anwendbar ist, müssen betroffene Personen grundsätzlich transparent über die Videoüberwachung informiert werden. Ein Hinweisschild ersetzt allerdings weder eine erforderliche Rechtsgrundlage noch die notwendige Interessenabwägung. Eine unverhältnismäßige Überwachung wird nicht allein dadurch zulässig, dass auf sie hingewiesen wird.

Warum sind Tonaufnahmen besonders problematisch?

Viele Video-Türklingeln verfügen nicht nur über eine Gegensprechfunktion, sondern können Gespräche automatisch aufzeichnen. Dadurch wird der Eingriff erheblich vertieft. Gespräche von Nachbarn und Besuchern im Hausflur dürfen nicht ohne Weiteres mitgeschnitten und gespeichert werden.

Neben datenschutzrechtlichen Ansprüchen kann eine unbefugte Aufnahme des nichtöffentlich gesprochenen Wortes den Straftatbestand des § 201 StGB erfüllen. Die Aufnahmefunktion für Ton sollte deshalb grundsätzlich deaktiviert sein. Eine reine Gegensprechfunktion, die erst nach dem Klingeln bewusst genutzt wird und das Gespräch nicht speichert, ist davon zu unterscheiden.

Muss ein Mieter sein privates Smartphone für die Klingelanlage verwenden?

Von einer privat installierten Video-Türklingel ist die Konstellation zu unterscheiden, dass der Vermieter die vorhandene Klingelanlage des gesamten Hauses durch ein digitales System ersetzt. Kann die neue Anlage nur über ein Smartphone, ein Festnetztelefon oder einen Computer bedient werden, muss der Mieter dies nicht ohne Weiteres hinnehmen.

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied, dass ein Vermieter nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet ist, eine vollständige und funktionstüchtige Klingel- und Türöffnungsanlage zur Verfügung zu stellen. Er darf diese Verpflichtung nicht auf den Mieter verlagern, indem dieser ein privates Endgerät bereitstellen muss. Der Mieter konnte deshalb verlangen, dass in seiner Wohnung auch ohne die Verwendung eines eigenen Smartphones, Telefons oder Computers ein hörbares Klingelsignal ertönt und die Haustür geöffnet werden kann (AG Charlottenburg, Urteil vom 6. Oktober 2022 – 202 C 105/22).

Der Vermieter darf eine vorhandene Klingelanlage zwar grundsätzlich modernisieren. Die grundlegenden Funktionen müssen den Mietern jedoch weiterhin ohne den Einsatz privater Endgeräte zur Verfügung stehen. Eine technische Veränderung, nach der in der Wohnung keine eigenständig funktionsfähige Klingel mehr vorhanden ist, stellt nach Auffassung des Gerichts auch keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar.

Wie können sich betroffene Bewohner wehren?

Wer sich durch eine Kamera im Hausflur oder Eingangsbereich überwacht fühlt, sollte zunächst den Standort und die erkennbare Ausrichtung des Geräts dokumentieren. Anschließend kann der Betreiber, der Vermieter oder die Hausverwaltung aufgefordert werden, Auskunft über den Aufnahmebereich, die Aktivierung, die Zugriffsmöglichkeiten und eine mögliche Speicherung zu erteilen.

Ist die Überwachung rechtswidrig, können insbesondere Ansprüche auf Unterlassung, Entfernung oder technische Neuausrichtung der Kamera sowie auf Löschung vorhandener Aufnahmen bestehen. Soweit die DSGVO anwendbar ist, kommen außerdem datenschutzrechtliche Auskunfts- und Löschungsansprüche, eine Beschwerde bei der zuständigen Datenschutzaufsichtsbehörde und unter den Voraussetzungen des Art. 82 DSGVO ein Schadensersatzanspruch in Betracht.

Wohnungseigentümer sollten zusätzlich prüfen, ob die Installation durch einen wirksamen Beschluss gestattet wurde. Verletzt ein Beschluss die Persönlichkeits- oder Datenschutzrechte einzelner Eigentümer, kann eine gerichtliche Anfechtung in Betracht kommen. Dabei sind die gesetzlichen Klage- und Begründungsfristen zu beachten.

Fazit

Video-Türklingeln und Überwachungskameras sind im Mehrfamilienhaus nicht generell verboten. Ob sie zulässig sind, entscheidet sich anhand einer konkreten Interessenabwägung. Ein allgemeines Sicherheitsbedürfnis oder gewöhnliche Nachbarschaftskonflikte rechtfertigen regelmäßig keine dauerhafte Überwachung gemeinschaftlicher Bereiche.

Eine Kamera, die den gesamten Hausflur oder benachbarte Wohnungstüren erfasst, bereits bei jeder Bewegung aktiviert wird, Aufnahmen speichert oder Gespräche mitschneidet, wird regelmäßig unzulässig sein. Eher zulässig kann eine technisch eng begrenzte Anlage sein, die ausschließlich durch das Betätigen der Klingel aktiviert wird, nur für kurze Zeit ein Livebild an die angewählte Wohnung überträgt und weder Bild- noch Tonaufnahmen speichert.

Auch die Digitalisierung einer vorhandenen Hausklingel hat rechtliche Grenzen. Ein Vermieter kann seine Mieter grundsätzlich nicht verpflichten, ein privates Smartphone, Telefon oder einen Computer einzusetzen, damit die Klingel- und Türöffnungsanlage überhaupt funktioniert.

Vor dem Einbau oder der Gestattung einer Video-Türklingel sollten deshalb der konkrete Aufnahmebereich, sämtliche technischen Funktionen und die mietrechtlichen, wohnungseigentumsrechtlichen sowie datenschutzrechtlichen Voraussetzungen sorgfältig geprüft werden.

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