Klimaanlage in der Eigentumswohnung: Muss WEG den Einbau erlauben?

Wenn sich eine Eigentumswohnung im Sommer über Tage stark aufheizt, kann ein Klima-Splitgerät für spürbare Abkühlung sorgen. Doch gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften führt der gewünschte Einbau häufig zu Streit.

Darf das Außengerät auf dem Balkon aufgestellt werden? Muss die Eigentümergemeinschaft einer Bohrung durch die Fassade zustimmen? Und reicht bereits die Befürchtung möglicher Betriebsgeräusche aus, um den Einbau abzulehnen?

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte einzelner Wohnungseigentümer nun deutlich gestärkt. Mit Urteil vom 17. Juli 2026 entschied der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann. Eine pauschale Ablehnung allein wegen möglicher späterer Geräusche ist danach regelmäßig nicht zulässig (BGH, Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 162/25)

Der Fall: Eigentümergemeinschaft lehnt Klimaanlage ab

Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin. Sie wollten auf dem Balkon ihrer Eigentumswohnung ein Klima-Splitgerät installieren lassen.

Ein solches Klimagerät besteht regelmäßig aus einem Innengerät und einem Außengerät. Beide Teile werden durch Leitungen miteinander verbunden. Hierfür muss üblicherweise die Außenwand beziehungsweise Fassade durchbohrt werden. Da die Fassade zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, durften die Wohnungseigentümer die Anlage nicht ohne vorherige Gestattung durch die Gemeinschaft einbauen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 beantragten sie deshalb einen entsprechenden Beschluss. Der Antrag erhielt jedoch nicht die erforderliche Mehrheit.

Die Eigentümer wollten die Ablehnung nicht hinnehmen und erhoben eine sogenannte Beschlussersetzungsklage. Mit einer solchen Klage kann erreicht werden, dass das Gericht einen erforderlichen, von der Eigentümergemeinschaft aber nicht gefassten Beschluss ersetzt. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II gab den Eigentümern dagegen in der Berufung recht und ersetzte den gewünschten Gestattungsbeschluss. Dabei machte das Gericht nähere Vorgaben zur Art des Geräts und zu dessen Betrieb. Die Eigentümergemeinschaft legte gegen diese Entscheidung Revision ein. Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch das Urteil des Landgerichts.

Ist der Einbau einer Klimaanlage eine bauliche Veränderung?

Ja. Wird für den Einbau eines Klima-Splitgeräts die Fassade durchbohrt, liegt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG vor. Das gilt auch dann, wenn sich das Außengerät ausschließlich auf dem Balkon des betreffenden Wohnungseigentümers befindet. Entscheidend ist, dass durch die erforderliche Bohrung in die gemeinschaftliche Bausubstanz eingegriffen wird.

Der Eigentümer darf die Anlage deshalb nicht einfach eigenmächtig montieren lassen. Der Einbau muss grundsätzlich zuvor durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft gestattet werden.

Wer ohne eine solche Gestattung Tatsachen schafft, riskiert Unterlassungs- und Rückbauansprüche.

Gehört eine Klimaanlage zu den privilegierten baulichen Veränderungen?

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält in § 20 Abs. 2 WEG bestimmte bauliche Veränderungen, auf deren Gestattung ein Wohnungseigentümer unter erleichterten Voraussetzungen einen Anspruch hat.

Hierzu gehören beispielsweise Maßnahmen

• zur Barrierefreiheit,

• zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

• zum Einbruchsschutz oder

• zur Herstellung eines schnellen Telekommunikationsanschlusses.

Der Einbau eines Klima-Splitgeräts gehört nicht zu diesen ausdrücklich gesetzlich privilegierten Maßnahmen. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Eigentümergemeinschaft den Einbau einer Klimaanlage nach Belieben ablehnen darf. Ein Gestattungsanspruch kann sich vielmehr aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben.

Wann besteht ein Anspruch auf die Genehmigung?

Nach § 20 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Sind einzelne Eigentümer in diesem Sinne erheblich beeinträchtigt, müssten diese grundsätzlich mit der Maßnahme einverstanden sein. Fehlt es dagegen bereits an einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung, kann die Gemeinschaft zur Gestattung verpflichtet sein.

Entscheidend ist daher eine Abwägung der Interessen beider Seiten:

Auf der einen Seite steht das Interesse des bauwilligen Eigentümers, seine Wohnung zeitgemäß zu nutzen und vor starker sommerlicher Erwärmung zu schützen. Auf der anderen Seite stehen die Interessen der übrigen Eigentümer am Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums sowie am Schutz vor optischen oder akustischen Beeinträchtigungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt dabei nicht jeder Eingriff in die gemeinschaftliche Bausubstanz automatisch zu einer erheblichen Beeinträchtigung. Selbst größere Eingriffe können hinzunehmen sein, wenn die Maßnahme sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt wird und sich ein verständiger Wohnungseigentümer dadurch objektiv nicht erheblich beeinträchtigt fühlen kann.

Möglicher Lärm reicht für eine Ablehnung regelmäßig nicht aus:

Im Mittelpunkt des Verfahrens standen vor allem mögliche Geräusche des Außengeräts.

Der Bundesgerichtshof stellte hierzu klar: Die bloße Befürchtung, eine Klimaanlage könnte später störende Betriebsgeräusche verursachen, genügt grundsätzlich nicht, um bereits den Einbau abzulehnen. Anders kann es sein, wenn schon vor der Installation feststeht, dass das geplante Gerät zu unzumutbaren Lärmbelästigungen führen wird. Dafür müssen jedoch konkrete Anhaltspunkte bestehen.

Im entschiedenen Fall war das nicht gegeben. Das vorgesehene Klima-Splitgerät war für den deutschen Markt zugelassen und grundsätzlich in der Lage, die maßgeblichen Anforderungen der TA Lärm einzuhalten. Außerdem befand sich das nächstgelegene Schlafzimmerfenster mehrere Meter von dem vorgesehenen Standort des Außengeräts entfernt. Es stand daher gerade nicht fest, dass die Anlage nach ihrem Einbau zwangsläufig zu unzumutbaren Geräuschimmissionen führen würde. Die rein abstrakte Möglichkeit einer späteren Störung durfte den Eigentümern deshalb nicht entgegengehalten werden.

Auch die Bohrung durch die Fassade verhindert den Anspruch nicht automatisch

Bemerkenswert ist außerdem, dass der Bundesgerichtshof die erforderliche Fassadenbohrung nicht bereits für sich genommen als unzumutbare Beeinträchtigung ansah.

Ein Eingriff in die Fassade bleibt zwar eine bauliche Veränderung und muss fachgerecht erfolgen. Die Veränderung der Bausubstanz führt aber nicht automatisch dazu, dass die Eigentümergemeinschaft den Einbau verweigern darf.

Von Bedeutung können dabei insbesondere folgende Punkte sein:

• die Größe und Lage der erforderlichen Bohrung,

• die fachgerechte Abdichtung der Fassade,

• die Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden,

• die Befestigung und Entkopplung des Außengeräts,

• die optische Wahrnehmbarkeit,

• die technischen Geräuschwerte und

• die Entfernung zu Fenstern und Aufenthaltsräumen anderer Wohnungen.

Je sorgfältiger die geplante Ausführung bereits im Beschlussantrag beschrieben wird, desto geringer ist das Risiko, dass die Gemeinschaft berechtigte Einwände gegen die Maßnahme erheben kann.

Kein „Freibrief“ für den Einbau ohne Beschluss

Das Urteil bedeutet nicht, dass Wohnungseigentümer ein Klima-Splitgerät künftig ohne Rücksprache mit der Gemeinschaft installieren dürfen. Die vorherige Beschlussfassung bleibt erforderlich. Der richtige Weg besteht darin, der Eigentümerversammlung einen möglichst konkreten Beschlussantrag vorzulegen. Dieser sollte nicht lediglich allgemein den „Einbau einer Klimaanlage“ verlangen, sondern die geplante Maßnahme nachvollziehbar beschreiben.

Sinnvoll sind insbesondere Angaben zu

• Hersteller und Modell des Geräts,

• Größe und Standort des Außengeräts,

• maximalem Schallleistungs- und Schalldruckpegel,

• genauer Leitungsführung,

• Art und Umfang der Fassadenbohrung,

• fachgerechter Montage,

• Schwingungs- und Schallschutz,

• Kondenswasserableitung,

• Übernahme sämtlicher Kosten,

• Wartung, Reparatur und späterem Rückbau.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf die Gestattung außerdem mit angemessenen Auflagen verbinden.

Was geschieht, wenn die Klimaanlage später tatsächlich zu laut ist?

Die Genehmigung des Einbaus bedeutet nicht, dass andere Wohnungseigentümer spätere erhebliche Lärmbelästigungen dauerhaft hinnehmen müssen. Zeigt sich nach der Inbetriebnahme, dass das Außengerät tatsächlich unzumutbare Geräusche verursacht, können den betroffenen Eigentümern weiterhin Abwehransprüche zustehen. Die Gestattung der baulichen Veränderung schließt solche Ansprüche nicht aus. Der störende Wohnungseigentümer muss dann dafür sorgen, dass die unzulässige Beeinträchtigung beseitigt wird.

Was tun, wenn die Eigentümergemeinschaft den Antrag ablehnt?

Findet ein ordnungsgemäß gestellter Beschlussantrag keine Mehrheit, ist die Angelegenheit damit nicht zwingend beendet. Besteht nach § 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf die Gestattung, kann der betroffene Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Das Gericht prüft dann, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die verlangte Gestattung vorliegen. Ist dies der Fall, kann es den von der Eigentümergemeinschaft nicht gefassten Beschluss ersetzen.

Fazit: Die WEG darf eine Klimaanlage nicht pauschal verbieten

Der Einbau eines Klima-Splitgeräts mit Fassadenbohrung bleibt eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung. Wohnungseigentümer dürfen daher nicht ohne vorherige Gestattung mit der Montage beginnen. Die Eigentümergemeinschaft kann ihre Zustimmung jedoch nicht allein wegen abstrakter Befürchtungen verweigern. Insbesondere die bloße Möglichkeit späterer Betriebsgeräusche reicht nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht aus.

Ist das Gerät für den deutschen Markt zugelassen, kann es die maßgeblichen Lärmgrenzwerte einhalten und bestehen keine konkreten Anhaltspunkte für eine erhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungen, kann ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen.

Wird ein hinreichend bestimmter Antrag dennoch abgelehnt, kann der erforderliche Beschluss gerichtlich ersetzt werden.

Möchten Sie in Ihrer Eigentumswohnung ein Klima-Splitgerät einbauen oder hat die Wohnungseigentümergemeinschaft Ihren Antrag abgelehnt? Gerne prüfen wir die geplante Maßnahme, unterstützen Sie bei der Formulierung eines rechtssicheren Beschlussantrags und vertrete Sie erforderlichenfalls in einem Beschlussersetzungsverfahren.