Untervermietung mit Gewinn: Wann die Kündigung der Wohnung droht

Eine günstige Mietwohnung behalten und sie während eines längeren Auslandsaufenthalts deutlich teurer weitervermieten – kann das funktionieren?

Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine wichtige Grenze gezogen. Wer seine Wohnung untervermietet, um die eigenen Wohnkosten zu reduzieren, kann grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben. Die gemietete Wohnung darf über § 553 BGB aber nicht zur eigenen Einnahmequelle werden.

Das kann erhebliche Konsequenzen haben. Wird ohne erforderliche Erlaubnis untervermietet und besteht wegen der gewinnorientierten Gestaltung auch kein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters, kann im Einzelfall sogar die Kündigung des Mietverhältnisses wirksam sein.

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 hat der Bundesgerichtshof diese für Mieter und Vermieter gleichermaßen wichtige Frage höchstrichterlich geklärt.

Der Fall: 460 Euro Hauptmiete, 962 Euro Untermiete

Der Fall spielte in Berlin. Der Mieter bewohnte seit 2009 eine Zweizimmerwohnung und zahlte zunächst eine monatliche Nettokaltmiete von 460 Euro. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts hatte ihm seine Vermieterin zunächst erlaubt, die Wohnung unterzuvermieten. Diese Erlaubnis war allerdings zeitlich begrenzt und endete im Januar 2020. Als sich sein Aufenthalt im Ausland verlängerte, vermietete der Mieter die Wohnung anschließend an zwei Untermieter weiter. Vereinbart waren 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkosten, insgesamt also 1.100 Euro monatlich.

Damit betrug allein die Nettokaltmiete der Untermieter mehr als das Doppelte der damaligen eigenen Nettokaltmiete. Der Mieter bat zwar erneut um eine Untervermietungserlaubnis. Seine Anfrage blieb jedoch unbeantwortet. Trotzdem setzte er die Untervermietung fort. Nachdem die Vermieterin hiervon erfahren hatte, mahnte sie ihn wegen der unerlaubten Untervermietung ab. Der Mieter beendete die Untervermietung dennoch nicht. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis.

Der Rechtsstreit gelangte schließlich zum Bundesgerichtshof – und der bestätigte im Ergebnis den Räumungsanspruch.

Wann haben Mieter einen Anspruch auf Untervermietung?

Grundsätzlich dürfen Mieter ihre Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Für Wohnraummieter enthält § 553 Abs. 1 BGB allerdings eine wichtige Ausnahme. Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters haben.

Die Rechtsprechung versteht dieses berechtigte Interesse traditionell relativ weit. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise entstehen, wenn sich die persönlichen oder wirtschaftlichen Lebensverhältnisse verändern, der Mieter für längere Zeit an einem anderen Ort lebt oder seine laufenden Wohnkosten reduzieren möchte. Dabei muss der Mieter nicht erst in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Auch der nachvollziehbare Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken, kann ausreichen. Die neue BGH-Entscheidung ändert daran nichts. Sie beantwortet vielmehr die Frage, wo die Kostenentlastung endet und die Gewinnerzielung beginnt.

Untervermietung zur Kostensenkung bleibt erlaubt

Wer beispielsweise ein Zimmer untervermietet und damit einen Teil seiner laufenden Miete, Betriebskosten oder sonstigen wohnungsbezogenen Aufwendungen abdeckt, kann sich grundsätzlich weiterhin auf § 553 BGB berufen.

Auch ein längerer Auslandsaufenthalt schließt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht automatisch aus. Das Gesetz soll gerade verhindern, dass ein Mieter seine Wohnung allein deshalb endgültig aufgeben muss, weil sich seine Lebensumstände vorübergehend verändern.

Der Bundesgerichtshof macht jedoch deutlich, dass dieser Schutz einen bestimmten Zweck verfolgt: Das Mietverhältnis soll erhalten bleiben. § 553 BGB soll dem Mieter dagegen nicht ermöglichen, aus einer fremden Immobilie selbst wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen.

Wann wird aus Kostenentlastung eine Untervermietung mit Gewinn?

Entscheidend ist nicht allein, ob die Untermiete höher ist als die anteilige Hauptmiete. Betrachtet werden müssen die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters.

Im entschiedenen Fall war die Sache allerdings eindeutig. Der Mieter verlangte 962 Euro Nettokaltmiete, obwohl er selbst lediglich 460 Euro Nettokaltmiete schuldete. Zusätzlich hatte er die Betriebskosten an die Untermieter weitergegeben. Der BGH sah darin Einnahmen, die deutlich über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Für diese konkrete Art der Untervermietung bestand deshalb kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB.

Das ist für Mieter wichtig: Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Untervermietung ist nicht schon deshalb geschützt, weil grundsätzlich ein nachvollziehbarer Anlass für die Untervermietung besteht. Wer etwa wegen eines Auslandsaufenthalts durchaus ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hätte, kann diesen Anspruch durch eine auf Gewinnerzielung ausgerichtete Gestaltung verlieren.

Möblierte Untervermietung: Darf ein Zuschlag verlangt werden?

Gerade bei möblierten Wohnungen stellt sich häufig die Frage, ob für Möbel, Hausrat oder andere zusätzliche Leistungen ein höherer Betrag verlangt werden darf. Auch im BGH-Verfahren berief sich der Mieter darauf, seinen Untermietern unter anderem Möbel, Hausrat und Fahrräder zur Verfügung gestellt zu haben. Der Bundesgerichtshof hat jedoch nicht allgemein entschieden, welche Zuschläge für zusätzliche Leistungen zulässig oder bei der Frage einer Gewinnerzielung anzurechnen sind.

Diese Frage konnte offenbleiben. Im konkreten Verfahren waren jedenfalls keine zusätzlichen Leistungen festgestellt worden, die den erheblichen Unterschied zwischen den eigenen Aufwendungen und der verlangten Untermiete hätten ausgleichen können.

Für die Praxis bedeutet das: Eine möblierte Untervermietung ist nicht automatisch unzulässig. Die bloße Möblierung rechtfertigt aber ebenso wenig automatisch einen beliebig hohen Aufschlag. Je größer der Unterschied zwischen den eigenen Wohnkosten und der verlangten Untermiete ist, desto genauer sollte geprüft werden, wie sich der verlangte Betrag tatsächlich zusammensetzt.

Was hat die Mietpreisbremse damit zu tun?

Auch die Mietpreisbremse spielte im Verfahren eine Rolle. Nach den Feststellungen der Vorinstanz lag die verlangte Nettokaltmiete von 962 Euro über der dort als höchstzulässig angesehenen Miete. Der BGH musste jedoch nicht mehr entscheiden, ob bereits ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse dazu führt, dass ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung entfällt. Denn die Klage konnte bereits aus einem anderen Grund entschieden werden: Die konkrete Untervermietung war gewinnbringend und damit nicht von dem berechtigten Interesse nach § 553 BGB umfasst.

Für die Praxis sind deshalb zwei Fragen voneinander zu unterscheiden. Zum einen ist zu prüfen, ob der Hauptmieter überhaupt einen Anspruch auf Zustimmung zur konkreten Untervermietung hat. Zum anderen können zusätzlich mietpreisrechtliche Grenzen für die Höhe der Untermiete relevant sein.

Darf der Vermieter wegen einer gewinnbringenden Untervermietung sofort kündigen?

Auch hier ist Vorsicht mit pauschalen Aussagen geboten. Nicht jede unerlaubte Untervermietung führt automatisch zur wirksamen Kündigung. Das unerlaubte Überlassen der Wohnung an Dritte stellt zunächst eine Vertragsverletzung dar. Ob diese eine ordentliche oder sogar außerordentliche Kündigung rechtfertigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Im vom BGH entschiedenen Fall war besonders relevant, dass der Mieter keine gültige Erlaubnis für die konkrete Untervermietung hatte, wegen der gewinnorientierten Gestaltung auch keinen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis besaß und die Vermieterin ihn zuvor wegen der unerlaubten Untervermietung abgemahnt hatte.

Die ordentliche Kündigung wurde deshalb als wirksam angesehen.

Für Vermieter bedeutet das zugleich: Eine Kündigung sollte nicht allein auf Vermutungen oder auf die bloße Feststellung gestützt werden, dass ein Untermieter in der Wohnung lebt. Zunächst muss geklärt werden, ob eine Erlaubnis besteht oder ob der Mieter möglicherweise einen Anspruch auf Zustimmung hätte.

Was sollten Mieter vor einer Untervermietung beachten?

Wer eine Wohnung oder einen Teil davon untervermieten möchte, sollte die Zustimmung möglichst vor Beginn der Untervermietung einholen. Dabei sollte nachvollziehbar mitgeteilt werden, wer einziehen soll, welche Räume überlassen werden sollen und aus welchem Grund die Untervermietung erfolgen soll.

Gerade nach dem aktuellen BGH-Urteil ist außerdem die Höhe der geplanten Untermiete relevant.

Wer deutlich mehr verlangt als seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen, sollte nicht davon ausgehen, dass § 553 BGB einen Anspruch auf Zustimmung vermittelt.

Eine eigenmächtige Untervermietung in der Annahme, der Vermieter müsse ohnehin zustimmen, kann erhebliche Risiken mit sich bringen.

Was bedeutet das Urteil für Vermieter?

Für Vermieter schafft die Entscheidung mehr Klarheit. Sie müssen eine Untervermietung nicht allein deshalb akzeptieren, weil der Mieter grundsätzlich nachvollziehbare Gründe für die Weitervermietung hat. Entscheidend ist auch, wie die konkrete Untervermietung ausgestaltet ist.

Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass eine Wohnung zu erheblich höheren Konditionen weitervermietet und dadurch als Einnahmequelle genutzt wird, kann ein Anspruch auf Zustimmung fehlen. Vor einer Abmahnung oder Kündigung sollte dennoch geprüft werden, ob die Untervermietung tatsächlich unerlaubt ist, welche Erlaubnis möglicherweise in der Vergangenheit erteilt wurde, welchen Umfang diese hatte und ob dem Mieter für die aktuelle Gestaltung ein Anspruch auf Zustimmung zustehen könnte.

Gerade bei einer Kündigung können kleine Unterschiede im Sachverhalt entscheidend sein.

Fazit: Untervermietung darf entlasten – aber nicht zum Geschäftsmodell werden

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zieht eine wichtige Grenze im Mietrecht.

Mieter dürfen eine Untervermietung grundsätzlich nutzen, um ihre eigenen Wohnkosten zu reduzieren und ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten. Ein Anspruch nach § 553 BGB besteht jedoch nicht dafür, mit der gemieteten Wohnung Einnahmen zu erzielen, die über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen.

Wer ohne Erlaubnis dennoch gewinnbringend untervermietet, kann damit nicht nur seinen Anspruch auf Zustimmung verlieren. Unter den entsprechenden Voraussetzungen kann auch das Mietverhältnis gefährdet sein.

Für Mieter lohnt es sich deshalb, eine geplante Untervermietung vorab rechtlich sauber zu gestalten. Vermieter sollten umgekehrt nicht vorschnell kündigen, sondern zunächst prüfen, ob tatsächlich eine unerlaubte und nicht genehmigungsfähige Untervermietung vorliegt.

Sie möchten Ihre Wohnung untervermieten, Ihr Vermieter verweigert die Zustimmung oder Sie haben bereits eine Abmahnung oder Kündigung wegen Untervermietung erhalten? Wir prüfen sowohl für Mieter als auch für Vermieter, ob ein Anspruch auf Untervermietung besteht, welche Untermiete rechtlich zulässig ist und welche Schritte im konkreten Fall sinnvoll sind.

Symbolbild: KI-generiert