Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte für Mieter und Vermieter

Die Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs gehört zu den häufigsten und zugleich streitanfälligsten Kündigungsgründen im Wohnraummietrecht. Vermieter fragen sich, unter welchen Voraussetzungen sie eine vermietete Wohnung für sich selbst oder Angehörige zurückverlangen können. Mieter wiederum stehen nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung häufig vor der Frage, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist und ob sie sich dagegen wehren können. Die rechtlichen Anforderungen sind nicht zu unterschätzen. Nicht jeder Wunsch des Vermieters, über seine Wohnung wieder selbst verfügen zu können, rechtfertigt eine Kündigung. Gleichzeitig verlangt das Gesetz aber auch keine besondere Notlage des Vermieters. Entscheidend sind insbesondere ein tatsächlich bestehender und hinreichend konkreter Eigenbedarf, die Person, für die die Wohnung benötigt wird, die Begründung im Kündigungsschreiben, die richtige Kündigungsfrist und mögliche Härtegründe auf Seiten des Mieters.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach kann ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Begriff des „Benötigens“ bedeutet allerdings nicht, dass der Vermieter andernfalls ohne Wohnung wäre oder sich in einer besonderen Notlage befinden müsste. Nach der Rechtsprechung genügt grundsätzlich ein ernsthafter Nutzungswunsch, der auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Die persönliche Lebensplanung des Vermieters ist dabei grundsätzlich zu respektieren. Gerichte dürfen dem Vermieter nicht ohne Weiteres vorschreiben, wie und in welcher Wohnung er künftig leben soll.

Wann liegt Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf kann in sehr unterschiedlichen Lebenssituationen entstehen. Ein berechtigter Nutzungswunsch kann beispielsweise vorliegen, wenn der Vermieter künftig selbst in seiner Eigentumswohnung wohnen möchte, sich nach einer Trennung räumlich verändern will, mit seinem Partner zusammenziehen möchte, eine größere oder kleinere Wohnung benötigt oder näher an seinem Arbeitsplatz oder seiner Familie leben möchte. Auch die Überlassung einer Wohnung an ein Kind, das einen eigenen Haushalt gründen, studieren oder eine Familie gründen möchte, kann einen Eigenbedarf begründen. Entscheidend ist nicht, ob der geplante Umzug zwingend erforderlich ist. Der Nutzungswunsch muss aber tatsächlich bestehen und vernünftig sowie nachvollziehbar sein.

Für welche Personen darf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Das Gesetz erlaubt eine Eigenbedarfskündigung nicht zugunsten jeder Person, die dem Vermieter nahesteht. Ohne Weiteres erfasst wird zunächst der Vermieter selbst. Daneben kann Eigenbedarf für bestimmte Familienangehörige geltend gemacht werden. Hierzu gehören insbesondere Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern. Auch Geschwister sowie bestimmte Verwandte in der Seitenlinie, etwa Nichten, Neffen, Onkel und Tanten, können zum privilegierten Personenkreis gehören. Der Bundesgerichtshof hat den Begriff des Familienangehörigen inzwischen klarer abgegrenzt. Maßgeblich ist grundsätzlich der Personenkreis, dem aufgrund der familiären Beziehung ein persönliches Zeugnisverweigerungsrecht zusteht. Entferntere Verwandte werden deshalb nicht allein aufgrund eines besonders engen persönlichen Verhältnisses zu Familienangehörigen im Sinne der Eigenbedarfsvorschriften. Dies betrifft beispielsweise Cousins und Cousinen.

Neben Familienangehörigen nennt das Gesetz außerdem Angehörige des Haushalts des Vermieters. Hierunter können auch Personen fallen, die mit dem Vermieter bereits dauerhaft in einer gemeinsamen Hausgemeinschaft leben. Bei weiter entfernten Verwandten, Lebensgefährten oder sonstigen nahestehenden Personen sollte daher genau geprüft werden, ob die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung tatsächlich erfüllt sind.

Wie konkret muss der Eigenbedarf sein?

Der Eigenbedarf muss bereits im Zeitpunkt der Kündigung hinreichend konkret bestehen. Nicht ausreichend ist eine sogenannte Vorratskündigung. Ein Vermieter kann eine Wohnung also nicht vorsorglich kündigen, weil er sie irgendwann in der Zukunft möglicherweise selbst nutzen möchte oder ein Angehöriger eventuell einmal Interesse an der Wohnung haben könnte. Vielmehr muss grundsätzlich feststehen, wer die Wohnung nutzen soll und weshalb diese Person dort einziehen möchte. Soll beispielsweise die Tochter des Vermieters einziehen, sollte bereits bei Ausspruch der Kündigung ein ernsthafter und hinreichend konkretisierter Einzugswunsch bestehen. Eine bloße Überlegung, irgendwann möglicherweise in die betreffende Stadt zurückzukehren, reicht regelmäßig nicht aus.

Muss der Vermieter nachweisen, dass er dringend eine Wohnung braucht?

Nein. Eine Eigenbedarfskündigung setzt grundsätzlich keinen besonders dringenden Wohnbedarf voraus. Der Vermieter muss insbesondere nicht darlegen, dass er andernfalls wohnungslos wäre oder keine andere denkbare Wohnmöglichkeit besitzt. Maßgeblich ist vielmehr, ob der ernsthafte Wunsch, gerade diese Wohnung künftig selbst oder durch eine privilegierte Person zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird. Auch Mieter können eine Eigenbedarfskündigung deshalb nicht allein mit dem Argument zu Fall bringen, der Vermieter könne theoretisch auch anders wohnen.

Was muss in einer Eigenbedarfskündigung stehen?

Eine Eigenbedarfskündigung muss begründet werden. Die bloße Formulierung: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus. Aus dem Kündigungsschreiben muss insbesondere hervorgehen, für welche Person die Wohnung benötigt wird und welches konkrete Interesse diese Person daran hat, die Wohnung künftig zu nutzen. Soll beispielsweise ein Kind des Vermieters einziehen, muss die betreffende Person hinreichend eindeutig bezeichnet und der Anlass für den geplanten Einzug nachvollziehbar dargestellt werden. Der Mieter soll anhand des Kündigungsschreibens erkennen können, welcher konkrete Eigenbedarf geltend gemacht wird. Für Vermieter ist dabei besondere Sorgfalt geboten: Eine unzureichende Begründung kann die Kündigung angreifbar machen. Zudem können in einem späteren Rechtsstreit grundsätzlich nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Kündigungsgründe berücksichtigt werden, soweit nicht erst nachträglich neue Gründe entstanden sind. Für Mieter lohnt sich deshalb eine genaue Prüfung des Kündigungsschreibens. Allgemeine Formulierungen und nicht näher erläuterte Behauptungen eines Eigenbedarfs können rechtlich unzureichend sein.

Welche Form muss eine Eigenbedarfskündigung haben?

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 BGB der Schriftform. Eine Kündigung ausschließlich per E-Mail oder WhatsApp genügt daher grundsätzlich nicht. Darüber hinaus muss genau geprüft werden, wer den Mietvertrag abgeschlossen hat. Sind beispielsweise mehrere Personen gemeinsam Vermieter, müssen grundsätzlich alle Vermieter an der Kündigung mitwirken. Sind mehrere Personen Mieter, muss die Kündigung grundsätzlich gegenüber allen Mietern erklärt werden. Auch der Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter kann im späteren Rechtsstreit von entscheidender Bedeutung sein und sollte daher nachweisbar erfolgen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?

Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach § 573c BGB und nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch berücksichtigt werden soll. Zusätzlich sollte der Mietvertrag geprüft werden. Ein wirksamer Kündigungsausschluss, ein Kündigungsverzicht oder eine wirksame Befristung können einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs entgegenstehen.

Was gilt nach dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung?

Der Kauf einer vermieteten Wohnung schließt eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht automatisch aus. Der Erwerber muss jedoch zunächst prüfen, ob er bereits in die Vermieterstellung eingetreten ist und ob besondere Kündigungsbeschränkungen bestehen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist insbesondere § 577a BGB. Wurde eine Wohnung zunächst an den Mieter überlassen, anschließend in Wohnungseigentum umgewandelt und erst danach veräußert, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen sein. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die gesetzlichen Kündigungssperrfristen durch landesrechtliche Verordnungen erheblich verlängert sein. Gerade in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main sollte deshalb vor Ausspruch beziehungsweise nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung geprüft werden, wann das Mietverhältnis begonnen hat, wann Wohnungseigentum begründet wurde und wann die Wohnung anschließend veräußert wurde. Wichtig ist dabei: Nicht jeder Kauf einer bereits vermieteten Eigentumswohnung löst automatisch eine solche Sperrfrist aus. Entscheidend ist die konkrete zeitliche Abfolge.

Muss der Vermieter dem gekündigten Mieter eine andere freie Wohnung anbieten?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Wird eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder in derselben Wohnanlage während der Kündigungsfrist frei und soll diese erneut vermietet werden, kann eine Pflicht bestehen, sie dem gekündigten Mieter anzubieten. Der Vermieter sollte den Mieter dabei über die wesentlichen Bedingungen einer möglichen Anmietung informieren, insbesondere über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen. Die Verletzung einer solchen Anbietpflicht führt nach der heutigen Rechtsprechung allerdings nicht automatisch dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Sie kann jedoch Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.

Kann ein Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Ja. Auch eine inhaltlich berechtigte und formell wirksame Eigenbedarfskündigung führt nicht zwingend dazu, dass der Mieter tatsächlich zum vorgesehenen Zeitpunkt ausziehen muss. Nach § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierbei handelt es sich um den sogenannten Härte- oder Sozialwiderspruch.

Wann liegt bei einer Eigenbedarfskündigung ein Härtefall vor?

Ob ein Härtefall besteht, kann nur anhand der konkreten Lebenssituation des Mieters beurteilt werden. In Betracht kommen beispielsweise erhebliche gesundheitliche Gefahren durch einen Wohnungswechsel, schwere Erkrankungen, besondere persönliche oder familiäre Umstände oder eine außergewöhnlich starke Verwurzelung mit der bisherigen Wohnumgebung. Das Gesetz stellt außerdem ausdrücklich klar, dass eine Härte auch dann vorliegen kann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Nicht ausreichend sind dagegen regelmäßig nur die gewöhnlichen Belastungen und Unannehmlichkeiten, die mit nahezu jedem Umzug verbunden sind.

Bis wann muss der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Vermieter sollten den Mieter bereits im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hinweisen. Fehlt ein ordnungsgemäßer Hinweis, kann dies erhebliche Folgen haben. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter seinen Widerspruch dann noch später und gegebenenfalls sogar im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklären.

Was ist vorgetäuschter Eigenbedarf?

Ein besonders erhebliches rechtliches Risiko besteht, wenn der behauptete Eigenbedarf tatsächlich niemals bestanden hat. Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht lediglich dazu benutzt werden, einen unliebsamen Mieter loszuwerden, die Wohnung anschließend teurer zu vermieten oder sie leichter verkaufen zu können. Hat der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht und zieht der Mieter aufgrund der Kündigung aus, können erhebliche Schadensersatzansprüche entstehen.

Hierzu können beispielsweise Umzugskosten, Kosten der Wohnungssuche, Maklerkosten und unter bestimmten Voraussetzungen auch die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete gehören. Dass die angekündigte Eigennutzung nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht wird, beweist zwar nicht automatisch einen vorgetäuschten Eigenbedarf. Der Vermieter muss dann aber regelmäßig plausibel erklären können, weshalb der ursprünglich bestehende Nutzungswunsch nachträglich entfallen ist.

Was passiert, wenn der Mieter trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht freiwillig aus, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder beispielsweise die Schlösser austauschen. Der Vermieter muss vielmehr Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Im Räumungsprozess wird geprüft, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Bestreitet der Mieter den geltend gemachten Eigenbedarf, muss der Vermieter das Vorliegen des Kündigungsgrundes darlegen und gegebenenfalls beweisen.

Soll die Wohnung beispielsweise von einem Familienangehörigen genutzt werden, kann dieser im Prozess als Zeuge zum bestehenden Nutzungswunsch vernommen werden. Gerade deshalb sollte ein Eigenbedarf bereits vor Ausspruch der Kündigung nicht nur rechtlich, sondern auch hinsichtlich seiner späteren Beweisbarkeit geprüft werden.

Fazit: Eine Eigenbedarfskündigung muss immer im Einzelfall geprüft werden

Ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, lässt sich nicht allein mit der Frage beantworten, ob der Vermieter die Wohnung künftig selbst oder innerhalb seiner Familie nutzen möchte. Entscheidend sind zahlreiche Einzelheiten: Wer soll die Wohnung beziehen? Wie konkret ist der Nutzungswunsch? Sind die Gründe nachvollziehbar? Wurde die Kündigung ordnungsgemäß begründet? Welche Kündigungsfrist gilt? Bestehen Kündigungssperrfristen? Gibt es eine geeignete Alternativwohnung? Und kann sich der Mieter auf einen Härtefall berufen? Für Vermieter kann eine rechtliche Prüfung bereits vor Ausspruch der Kündigung verhindern, dass eine formell oder materiell fehlerhafte Kündigung erklärt wird. Für Mieter kann eine frühzeitige Prüfung zeigen, ob die Kündigung tatsächlich wirksam ist, ein Widerspruch nach §§ 574 ff. BGB in Betracht kommt oder andere Einwendungen bestehen.

Sie möchten eine Mietwohnung wegen Eigenbedarfs kündigen oder haben als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten?

Wir prüfen die Voraussetzungen der Kündigung, die maßgeblichen Fristen und die rechtlichen Handlungsmöglichkeiten im konkreten Einzelfall. Dabei unterstützen wir sowohl Vermieter bei der rechtssicheren Vorbereitung und Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung als auch Mieter bei der Prüfung und Abwehr einer möglicherweise unwirksamen Kündigung.